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譲渡所得にかかる税金について

村尾 有香

2024/4/8 UP

こんにちは、むらおです。
今日は、相続で引き継いだ土地や建物を売却した時の税金について書いてみたいと思います。

子供は県外に出てしまい実家は空き家・・というのはよくある話・・。ここ但馬も例外ではありません。
譲り受けた田舎の土地と家を売却した場合どんな税金がいくらくらいかかるのか知りたいですよね。

まず相続の不動産売却では以下の3つがあります。

①登録免許税
②印紙税
③譲渡所得にかかる所得税・復興特別所得税・住民税

①登録免許税は不動産の名義変更を行った際に法務局に支払うものになります。
こちらは固定資産税評価額×0.4%です。
固定資産税評価額は春ごろに役所から届く固定資産税の納税通知書で確認できますし、役場の固定資産税課税台帳で閲覧できます。
上記は相続の際の登録免許税の説明になります。売買の場合は1.5%(軽減税率)になりますのでご注意ください。
(※補足:売買で発生した登録免許税は司法書士報酬などと含めて買主が負担する場合もあり)

②印紙税は不動産の売却により作成された売買契約書の課税文書に貼られる印紙で売買金額によって印紙代も変わってきます。
100万円超5,00万円以下 2,000円
500万円超1,000万円以下 10,000円
1,000万円超5,000万円以下 20,000円
※2023年3月末までの契約書の場合上記金額の1/2(軽減税率適用あり)

③譲渡所得の計算方法
譲渡所得は売却金額から取得費を引き、さらに譲渡費用を差し引いた金額になります。

譲渡所得=譲渡金額-取得費-譲渡費用
不動産の売却では譲渡所得がプラスになった場合のみ税金が発生する仕組みになっています。
取得費がわからない、先祖代々の土地で購入価格が数十円だったなど・・
そんなときは譲渡価格×5%になります。

また、譲渡費用は仲介手数料や印紙代、測量にかかった費用、立退料などその物件を売るにあたりかかった費用を含むことができます。
注意:残置物の撤去費用は対象外、ただし買主の要望で残置物撤去が売却の条件だった場合は費用にできる場合もあり

税金=譲渡所得×税率
税金は売却する1月1日時点で所有期間が5年以下(短期譲渡所得)か5年超(長期譲渡所得)かで変わってきます。

この所有期間は例えば親から相続又は贈与により譲り受けてすぐに売却したとしても親の所有期間を引き継ぎますので5年以上所有したものであれば長期譲渡所得に該当します。
注意:親から売買により購入した場合は所有期間は引き継ぎません

また、短期と長期では所得税、住民税の掛け率も違ってきます。
長期譲渡所得 15%(所得税) 5%(住民税)
短期譲渡所得 30%(所得税) 9%(住民税)

計算例
譲渡所得=譲渡価格-取得費-譲渡費用
所得税=譲渡所得×税率
復興特別所得税=所得税×税率
住民税=譲渡所得×税率
税額=所得税+復興特別所得税+住民税

ざっくりとですが譲渡価格に対し約2割程度の税金がかかることが多いようです。

節税対策としては
・取得費が分かる資料を探す
・譲渡費用をもれなく計上する
・ふるさと納税を利用する
 寄付した金額から2,000円引いた金額が翌年の住民税から控除される
(注意:無制限ではないので詳細は各種サイトで試算が必要)
・低末利用土地の100万円特別控除
土地の売却価格が500万円以下なら「低未利用土地等の100万円特別控除」が利用できる可能性があります。
(注意;譲渡した物件が都市計画区域内である、低末利用土地と市区町村長の確認がとれているもの等制限あり、また令和4年末までの制度になりますのでご注意ください)
・被相続人が居住していた家屋を相続して3年以内に売却した場合には3,000万円の特別控除もあります。
(注意:居住していた家、過去3年特別控除や買い替えの特例、繰越控除等を使っていない、買主が親子などでないなどいくつか条件もあります)

節税で試せるものがあればぜひ上手に利用して税金対策をしてみてください。

税金の関係は大変奥が深く、扱う金額も高額になりますのでご検討の際には税務署や税理士等の専門家に相談することをおすすめします。

この記事を書いた人

村尾 有香

家づくりの「疑問・不安・わくわく」や日常の「疑問・豆知識・おすすめグッズ」など、主婦歴・同居歴・子育て歴20年以上の経験から情報発信をしていこうと思います!人生は思い出づくり・・をモットーに日々楽しんでいます。